重点：专业建议

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1.租赁经营采用放水养鱼的原则。

放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意，共同分享成长空间”的原则。

2.招商不是开业前就完成的工作，实际上商业地产招商是一个无限循环，开业前做大规模招商，开业后根据销售情况调整招商，需要信息系统的分析支持和基于知识的辅助决策。

3.制定大型商城招商计划、 营销宣传计划。为了保护大商家和供应商的利益，开发商要做好周密的准备。运营部应确定投资进度、主要投资场所、主要投资骨干、招商引资规划、主要投资活动和投资费用，并取得开发商主要领导的支持。

(1)首先，确定我们的零售商，我们的业务目标在哪里？

我们需要几个主力店？

如何规划这些主力店的位置？

主力店占多大面积？

4.商业地产项目首先确定我们的零售商

我们商业地产项目的目标在哪里？

我们的商业地产项目需要几个主力店？

商业地产项目如何规划这些主力店的选址？

商业地产项目的主力店占多大面积？

5.目前在商业地产领域，开发商和策划人基本停留在销售时代，他们的营销流程是：先找个商业定位，然后大炒作，然后强势卖出。

6.虽然开发商和规划者意识到了吸引投资的重要性，但他们仍然停留在表面需求， 忽略了商业的基本规律。比如一个商场介绍了主电器店，然后销售了辅助电器营，辅助电器店就很难定位和运营；再比如某零售中心推出家具为主店，却不知道家具属于大宗采购消费，所以人们很难去补足超市和百货公司。

7.商业地产必须进入专业化运营体系，把握几个重要环节：

商业地产的定位必须同时满足销售和运营条件。

商业地产长期作为房地产持有经营，其经营定位相对简单。商业地产一旦单独出售，既要满足销售条件，也要满足经营条件。这就是基于销售的商业地产的特殊性。

8.商业规划调动策划、设计、经营全体参与

经过多年的发展，行业已经非常成熟。比如在建筑规划设计中，设计院、开发商、代理商单独为住宅建筑规划设计提供完善的解决方案是必然的，开发商内部的工程部、机构内部的概念设计部也是必然的。都有一定的建筑规划设计能力。

9.商业地产营销的根本：

销售导向和商业导向。

店铺销售的风险在于店铺经营与销售的冲突。不同的商业业态涉及店铺面积、装修标准、统一收银机或独立收银机等各种要求，而店铺销售大多要求面积较小、独立收银机。一个成功的店铺定位在这个冲突中找到了匹配点。

商业地产作为一个新兴的发展领域，与住宅市场相比，没有经验可循，缺乏完整的规划设计体系，给商业地产的规划设计造成了一定的障碍。

不精通商业地产，甚至缺乏基本的了解，开发商一般都是在塔楼房子里玩的超标准，而是穿着商业裙装交学费。

在一个商业相对发达的城市，初级阶段商业地产的发展必然会与商业水平形成较大反差，而连锁中的超市百货店只能被动地选择门店，面对规划设计有先天缺陷的商场。

要发展业务，必须了解业务。一个商业地产的开发商，通过与商业规划师、设计师、经营者的广泛接触，了解商业地产开发的基本规律，并有意识的与要提前介绍的大商家进行接触，让设计师根据商业形态的量进行定制，实现商业设计与商业形态的高度一致性。这是商业地产规划设计的捷径。

商业地产，规划决定成败，规划不当的商业项目只能被市场抛弃。商场每建高一点，风险就增加10%，开发商是最后的付款人；

只有以规划定位为导向，做好规划设计的每一步，充分把握商业地产运营的每一个环节，才能取得成功，才能有效降低商业地产开发的风险。

10.招商必须严把招商质量关

a.招商是一个承上启下的环节，这个环节的招商质量与后期运营管理密切相关。

商业地产项目前期一定要立足长远管理，不要有急功近利的想法，在“放水养鱼”的同时保证招商质量。

b.前期涉及的商业运营管理团队

商业运营管理是一项专业性要求高、工作繁琐的工作。其工作流程涵盖开发、定位、投资、运营、推广，要求开发商成立运营管理团队，从项目一开始就深入市场和项目。