房地产营销策划方案的步骤

1.2017年第三季度全国新开业总结报告-第16页

2.养老地产市场月报(2017年9月)-14页

3.商业地产市场月报(2017年9月)-21页

4.工业地产市场月报(2017年9月)-21页

一、产品的调研

只有充分调查房地产，才能发现自己的弱点和优势，审视产品，定位自己面对市场的正确位置。这样才能对症下药，在合理的基础上充分发挥产品的优势，进行有效的规划。

(1)物业的定位；

(2)建设、配套、价格的优劣分析；

(3)目标市场分析；

(4)目标客户特征和购买行为分析；

二、市场的调研

可能有人会说房地产项目靠的是经验，但需要注意的是，市场调研的目的是结合不断变化细分的市场信息，从感性经验提升到理性层面，科学有效地预测策划推广过程中会出现的一切问题。

在市场经济的竞争下，闭门造车或者相信经验终究是不可能的。

(1)区域房地产市场总体趋势分析；

(2)主要竞争对手的界定及SWOT分析；

(3)与目前正处于强势销售期的房地产进行对比分析；

(4)未来竞争分析与评价。

三、企划的定位

定位是所有广告活动的主题，就像圆心一样。通过对项目的调研，制定房地产的定位，细化USP(独特销售主张)，提出推广口号，让房地产显示出其独特的卖点。

寻找最能代表目标客户对家庭和生活方式的理解的创意元素，以此作为广告的基调，以艺术的方式放大，让广告更具形象力和销售力。

四、推广的策略及创意的构思

根据项目情况，建立几个相应的创意思路，然后选择最合适的思路，围绕思路安排推广策略，配合时间节点。

五、传播与媒介策略的分析

有人说一半的广告费用浪费在媒体上。的确，只有充分发挥媒体的效率，有限的广告资金才能获得最大的经济效益。广告公司为客户选择、筛选、组合媒体，为客户实现利润最大化。

整合传播是针对既定受众，采用全方位立体传播，在最短的时间内为房地产建立清晰的形象，建立形象一致的品牌。

(1)不同媒体的效果和报道对象；

(2)不同种类、不同时间、不同长度的报纸广告分析；

(3)不同种类、不同时间、不同长度的杂志广告分析；

(4)不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析；

(5)不同电台、不同时段、不同栏目的广播广告分析；

(6)不同地区、不同方式的报纸剪辑DM分析；

(7)户外或其他媒体分析；

(8)不同媒体组合的分析。

六、阶段性推广总体策略

房地产广告中，有些决策者想去哪里就去哪里，既没有时间安排，也没有周期概念。面对激烈的市场竞争，他们总是处于被动状态，只能感叹广告无效。

标准化营销是房地产推广的系统工程。根据市场反映和建设进度，为竞争对手形成有效、经济的阶段性战略尤为重要。

七、阶段性广告和媒介宣传

房地产舞台广告创作应挖掘记忆点，找出兴趣点，把握支撑点，以舞台目标为导向，全方位开展强有力的广告宣传，合理利用各具优势、纵横交错、综合传播的户外媒体、印刷媒体和公共传播媒体。

(1)广告的重点；

(2)广告的主题和表现形式；

(3)各种媒体广告的创意和制作；

(4)媒体的发布形式和频率；

(5)整合传播策略；

(6)媒体发布机构。

(3)对促销活动和销售执行的指导和建议；

(4)推广活动的效果评价和市场反思总结。

八、阶段性促销活动的策略

善于利用各种社会事件打造房地产的新闻噱头，利用新闻媒体进行报道和炒作，使房地产得以宣传，树立独特的形象。

九、阶段性公共关系的策略

广告效果监测是对广告行为产生的经济、社会和心理效益的检验。市场反馈信息也纠正了下一轮的广告行为，以适应不断变化的市场。“去黑”往往是死路一条。

十、定期广告效果跟踪和信息反馈

所谓“知己知彼，百战不殆”。在营销推广中，需要及时监控竞争对手的一举一动，不仅可以掌握竞争对手的动向并防止其发生，还可以及时响应和应对竞争对手的营销变量。

十一、定期跟踪竞争对手的广告投放

每一次仔细的广告预算计算都不应该仅仅停留在广告项目的减少和项目成本的降价上，而应该贯穿于营销决策的每一步，广告周期的精心安排，广告主题的实际把握和广告媒体的有效选择。因为一个决策失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部收益。

十二、推广成本预算和费用监控