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买房看地段，这个论调几乎成了楼市中人口相传的购房共识。 但大家都知道，既是学区，又近地铁，隔壁有大型综合体，还是品牌开发商操刀的房子必然金贵。 尤其是在能级较高的城市，一套“十全十美”的房子，有钱也难买到。 更何况对于普通老百姓而言，能力够的只能从交通、学校、商业、开发商四大指标里选择二三，普通人家就只有一个指标的命。 那么，如果能力有限，只能在这四个要素中选其一，优先选哪个才是最明智的？

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学区为王。

在某种意义上，学区房已经脱离了房子本身。 学区房的价值，更多表现在教育资源和成长圈层，房子只是附带品，这个观念已经不需要多加赘述了。 今年8月，杭州孝丰路那套建面约12㎡、基本丧失了居住功能的法拍房，因为自带安吉路实验学区房的光环，以150万的价格成交了，折合单价超过12.5万/㎡。所以，哪怕是“老破小”，也有大把的人为学区的溢价买单。

事实上，一个学校甚至可以挽救一个地方的房地产。 鄂尔多斯大家应该有所耳闻，之前因为煤炭经济繁荣，人均GDP一度超越香港。当初注入天量重资打造的康巴什新区，登上国外杂志头版，街道上都是霸道奔驰路虎，用矿泉水洗马路的新闻都被报道过。 2010年后，当地房价一度炒到1万多/㎡，当时国内大多数二线城市才是6000-8000元/㎡。 然而最终因为煤炭出路受阻，外加民间借贷链断裂，鄂尔多斯遭遇地方性金融危机。 一夜之间经济垮塌，资本外逃，受灾最严重的康巴什新区房价从1万多/㎡斩到3000元/㎡，外地人一夜散尽，此地沦为中国最出名的“鬼城”。 但当地政府下了一步很高明的棋，那就是为了打造新区，把全市最好的资源都迁入了新区，尤其是最好的学校“蒙一中”。 蒙一中的高考成绩非常好，全市以及外地想来读书的家庭，就必须在附近买房，以此，房价有了支撑，和教育资源形成了正向循环。 这就是学区的“魅力”。 能级更高的城市与片区，学区房也越具备保值增值的功能以及抗跌性。据腾讯财经数据统计，学区房和非学区房在涨幅上差异，达到27%，并且随着时间的推移，价值趋势越来越明显。

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尽管目前来看，一个城市的房价极值主要由学区房组成。但我们仍要时刻警惕教育政策带来的“黑天鹅”。 什么意思呢？ 由于学区房有着超越居住本身的价值，很多人愿意接盘破破烂烂的老房子。但突然有一天，有人告诉你，这个房子上不了附近的好学校了，这套房子的价值会一夜之间灰飞烟灭。 这几年，中国开始倡导“教育均衡化”，就是为了打击天价学区房这个“畸形怪物”。

尤其前段时间，北京西城区教育变革，施行多校划片后，中国教育均衡化的进程明显加快了。 所以，如果为了让孩子读好学校买学区房，就要承担政策风险，赌你的房子在你孩子读完书后，你所在的片区还未施行“多校划片”政策。 不过已经买了学区房的家长们也不必焦虑，因为学区房和利益链挂钩，所以改革注定是一个漫长的过程。 拿北京来说，最早提出时间是2015年，在教育部召开教育规划纲要新闻发布会上提出概念。2018年开始推进，2020年西城区才落地多校划片政策。 能级越低的城市，施行效率越低，尤其三四线城市施行时间基本可以不做考虑。

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相对于学区房，地铁房的价值更为稳定，“地铁一响，黄金万两”已经成为了坊间共识。 一般来说，距离地铁站点步行5分钟内的房子，称之为，“正地铁房”；10分钟之内的成为“准地铁房”；15分钟内的称之为“近地铁房”。 地铁的价值也和城市能级息息相关，能级越高的城市，地铁房价值也就越高。

另外，在一二线城市，郊区建大型综合体的实例越来越多了。 商业在于生活便利，无论是购物还是逛街娱乐，都是幸福指数的提升。例如万达、万象城、COCO Park、恒隆、华贸等大型商场，这种商业对周边房价的带动作用尤为明显。 再者，大型综合体商业可以聚集人流，人流聚集会助推商圈的形成，商圈又会创造更多的就业岗位。就业的人多了，那么对周边得住房需求量就会提升，周边的房价就会有足够的上涨潜力。 很多时候，商业和地铁是重合的，但非要在其中进行选择，还要根据你所在城市的能级具体分析。 对于能级更高的一二线城市来说，地铁通勤更重要；而对于三四线城市而言，因为商业配套比较匮乏，商业资源的稀缺性更为突出，所以商圈边上的房子也会更值钱。

最后是开发商，开发商最房子价值的影响是致命的，主要表现在房屋质量和未来物业的运营，而后者决定了这个小区的生命周期。 在一二线城市，开发商品牌力相差不大，房价最主要集中在地段和房子的品质上；而在三四线城市，因为品牌开发商较少，反而成为一种独立的稀缺资源。 例如碧桂园和恒大，在上一波楼市大潮中，分别成为众多三四线城市的极值，也成为当地土豪群众最为热爱，可以“彰显身份”的一类物业。

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最后，我们来作总结。 能级越高的城市，开发商实力相差不大，所以资源稀缺性越突出，学区＞地铁＞商业＞开发商。 能级越低的城市，大型商业将成为地方主要价值端，甚至超越地铁等交通价值，学区＞商业＞地铁＞开发商。 这里还要提醒大家，不同能级的房产涨幅曲线也是不一样的。 大多时候，能级较低的城市，仅仅只有居住价值，而对于一二线城市的房产来说，只要沾到了四要素中的一两个，房价绝对能跑过城市平均涨幅。