与“水”无缘的中小房企，出路在何方？

关于今年，有大V说，这大概是中国房企自2008年以来最艰难的一年。关于“最艰难的一年”，其实，我们并不陌生。每年这个调调都要被重复一遍，但今年确实特殊。地金网www.edijin.com 有昔日大佬，被逼无路，正四处寻找下家，但似乎白衣骑士不好找。 有地产小盘股，资金缺口数十亿，净资产负债率极高…… 一些热点城市，迎来了小阳夏。不少房企的销售数据似乎又很不错。 怎么说……嗯，很矛盾。 此外，也有一些喝不到“水”的小房企，在和这个市场say goodbye……根据司法系统的披露统计，截至2020年6月5日，今年破产房企数量已达208家，超过2018年上半年的177家。

但，这样的数据可怕吗？相对于我国名义上数十万家的房企数量，这个数字算什么？ 如果进行历史比较，如上图所示，2019上半年破产房企也高达238家，2020年的上半年还未结束，最后的数据也还未出炉。 有一点，还是需要明确下的。208家房地产相关企业，并不等于208家房企。 但这样的数据如果引发一些看衰的话，反倒是从侧面证明了行业下行焦虑在小房企圈中弥漫。 和2020年比，2019年对中小房企，还是善良的。 特殊的黑天鹅事件，以及一季度放开为季度开始收紧的房企融资（部分区域房企正排队赴港上市，期望获得融资，打开求生通道），都让中小房企的very hard模式变成very very hard。 在行业前30强占据了大半市场份额的情形之下，中小房企的生存空间逐步被挤压。融资、拿地、销售通通没优势，一不小心就是“小而没”。 中小房企的明天，迷茫一片。 中小房企面临的第一道难题，资金不畅。 2018年以来，港股迎来了一波房企上市潮。 没错，都是中小房企！ 正荣、美的、弘阳、大发、中梁、德信、银城、万城…… 在销售承压的今年，如果没把握住前段时间的融资窗口期，中小房企的资金链的紧绷几乎是必然。所以才有好些中小房企排队赴港上市。

除上图中提到的鹏润、金辉控股、上坤地产、领地集团、实地地产之外，还有三巽地产、文一地产、港龙地产，招股书或在审核中或失败或二次提交。此外，合能集团、方直集团、祥生地产、红星地产、金辉地产等在内许多房企据说也在酝酿上市。 据不完全统计，截至5月底，在港交所等待IPO的房企达11家，包括海伦堡、奥山控股、万创国际等。其中，万创国际已是第四次申请上市，海伦堡、奥山控股、三巽集团、港龙地产则是二度出发。 市场下行压力下，IPO闯关成了许多中小房企的生死路。尽管这几年香港市场并不看好内地房企，给的估值也普遍都是白菜价，但大家还是豁了命要游过香江，仿佛过了那道生死关，之后便是鲤鱼跃龙门。 但最终可以上市的房企只是少数，多数房企和资本市场无缘。 他们要活下去，唯一的办法就是加快回款。 2019年的销售小阳春，让大多数房企受益。那么2020年的销售小阳夏，让房企们受益多少呢？这个小阳夏又能持续多久呢？耽搁的几个月能够追回来吗？ 一切都是未知数。 从目前进度来看，百强房企中有些似乎销售很旺、很耀眼，但整体趋势是下滑的。如果看全局，就更没什么乐观可言了。并且，百强房企的平均销售价格，整体是下滑的。

由于2020年卖的房子，不少是2016年之后较高价格拿的地。这对于杠杆较高的房企来说，利润压缩会非常明显。 说到杠杠较高，就不得不提中小房企的主要资金来源。 头部房企的融资成本，基本都能在5%以内，朗诗、新湖、当代置业等小房企的美元融资成本基本超过10%，而三巽等等没上市的中小房企，资金来源主要靠信托，融资成本更高，加权平均融资利率能高达14%！ 相对来说，上市之后有了名气，销售、拿地或融资都容易些，找钱的路子也拓宽了，可以在交易所发债、海外发债，或者股权融资。 但总得来说，房企融资也在加速分化，资金向大型房企和央企、国企倾斜。现在银行给房企开发贷的额度也有限。有的直接一刀切：排名行业前30的才有机会拿到贷款。 中小房企找钱难，借钱也贵，已是稀松平常的事了。 庆幸的是，今年的货币环境不差。央行最新数据披露，5月末，广义货币(M2)余额210.02万亿元，同比增长11.1%，增速与上月末持平，比上年同期高2.6个百分点。 但是看央行近期的操作，是想把钱“直达”实体经济，比如创设2个新的货币政策工具。 但多数中小房企和放出来的水是无缘的。促销回款，仍是他们唯一的并且最为稳健的活路。 稳健，也是主流大房企对市场的谨慎表示。从近期拿地情况看，但凡不错的城市，土地市场似乎不错。但以较高价格拿地的主要是国企、激进房企。主流大房企，很少有高溢价拿地的。 主流房企尚且稳健待之，中小房企更应谨慎入微。切记，死在沙滩上的，一定是裸泳者！ 此外，规模将是无法规避的大前提，强者恒强的局面基本不会改变，中小房企只能先求生再谋发展。 地金网是中国房地产金融打造的专业投融平台