地金网——以土地投资、地产融资、房地产金融为核心的一站式投融服务平台，提供专业规范的房地产金融顾问服务。 一笔投资，转眼可以获利百万，这不是梦，这是前两年杭州楼市的常态。 如果以2017年为起点，在这时候买房的人大多享受到了这一波楼市红利。 只是在同一时间节点下，有人可以轻松赚百万甚至两百万，但也有人只能获利三五十万，勉强不亏，为什么？ 针对2019年交付的楼盘，这里梳理了一个投资收益率的表现图谱。

2019年交付楼盘收益率低于20%的代表楼盘

从表格来看，低收益率的楼盘都具有一定的代表性。即使是在楼市大热的背景下，投资购房依然存在一些尴尬的“坑”。 未来该如何避坑？让我们一起从这些案例中摸清规律，从过去窥将来。

沉默的板块，沉默的房价

根据上图表格，金辉·贤林信步的回报率是最低的，只有4%。 金辉·贤林信步最后一次销售在2018年6月，4号楼和7号楼共计130套，827户登记，中签率15.7%，在当时算的上中档热门项目。 但目前的回报率，大概率无法弥补这两年的资金成本。 从客观上分析，金辉·贤林信步的售价不低，2018年精装21600元/㎡的价格。 对比早一年悦青蓝15200元/㎡，同期桃源小镇15500元/㎡以及国际花园的16600元/㎡，“贵了”30%-40%，天然的价格劣势直接导致回报率下降。 除了客观既成事实的因素，闲林板块是个基础原因。 闲林和滨江几乎发展同期，价格也神似同步，但十多年过去了，闲林从规划、配套、交通等各方面都表现沉默，二手房价停留在2万+，而滨江升到了5万+，部分房源已经到了8万+。 究其原因，闲林板块长期缺乏认可度。 交通配套方面，没有地铁、高架/高速横穿板块； 商业配套也比较匮乏； 另外，没有产业支撑也导致板块后期规划乏力，城市界面偏弱…… 一系列的原因造成了如今缺乏庞大的客户基础认可。 没有客源，二手房的价格自然很难走。 当然，板块的认可度并非不可逆，未来闲林与未来科技城的融合度、地铁四期落地与否、七彩小镇带来的商业提升，都是闲林翻身的可能，但如果想在短时间内有较大的收益，那些在很长一段时间内都无法被多数人认可的板块，最好不要成为你的选择。

优质资源+情怀才是锦上添花

良渚板块的万科·劝学里，是“勉强不亏”的典型例子。 最后一次销售在2018年5月，精装价格20000元/㎡，目前回报率15%。 劝学里有很多经典标签，“良渚文化村”、“万科”、“小高层”、“精装”……回归生活的本质是劝学里一大销售卖点，很多怀抱生活理想的人们，为情怀买单。 但世外桃源不可避免的一点就是，与外界“脱节”，需要靠接驳的地铁，需要开车才能到达的大型商业体，还有周边淳弱的产业支撑。 所以，抛开情怀，现实总能打败理想。比如说，更多的人会选择居住条件更加完善、投资前景更加明朗的良渚新城。这也是为什么良渚新城·澜天28500元/㎡的价格能打败良渚文化村·劝学里23000元/㎡的原因。 记住，情怀依附在条件之上，才会增值加分，例如一线西湖豪宅……

自身潜力还待开发，周边板块难以借势

再来看上塘宸章和春秋华庭这两个代表楼盘。 上塘宸章2017年最后一次销售价格32500元/㎡，春秋华庭2018年最后一次销售价格34500元/㎡，两个项目同在铁路北板块，同样的远洋+招商合作，几乎相同的回报率，即14%-16%，也就是铁路北这个板块的平均回报率只有15%。 在相同的开发背景下，这两个楼盘跑输绝大部分同期销售的楼盘，最主要的原因在于铁路北新且封闭，格局过小。 铁路北板块，面市其实只有四年，开端是从万科的智谷酒店式公寓开始，这是一个产业先行的板块，顺丰、新浪视频、360都已确定落地。 按理说铁路北是先天很不错的板块，但因为板块重建时日尚短，商品房楼盘不多，居住氛围较为寡淡，故板块关注度不高。 即便如此，曾经的铁路北，不愿与北面的桃源相提并论，也不愿和西面一路之隔的瓜山融合输出，在尚未声名鹊起时就“孤芳自赏”，铁路北就这样沉默了。 当然，铁路北的封闭发展有历史原因，2016-2019年不论是桃源还是瓜山，价格都还处于较低水平，铁路北作为紧依老城区的板块，有一定的地段优势，不与周边低价板块联合，也处于自身保价的需要。 自身潜力尚未被挖掘且周边板块难以借势的板块，往往会遭遇类似铁路北的尴尬。类似的板块还有田园、长睦、乔司等。 关于低收益楼盘的案例就分析到这里，总结也就是以下三点： 1、一些非热门但未来具有发展空间的楼盘，还是有一定的风险。购房者在选择的时候首先要判断板块是否具有成长性，做好耐得住寂寞、长线放大鱼的准备。 2、可以通过近五年二手房价格的涨幅来判断板块的历史价格成长空间，再从板块目前的规划、配套、交通、资源等各方面评估未来价格成长空间，如果历史和未来都表现沉默，那这样的板块最好不好碰。 3、“世外桃源”适合自住和自赏，而现实往往是明码标价。所以，一旦落定到投资层面，还是关注现实吧。 这些长期沉默、卖情怀产品、潜力还待发掘的板块是市场给出的危险投资信号，虽然不至于是完全的坑，但至少是雷区。 想要短期投资获利的购房者，记得绕道而行。

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