提升销售权益比至55% 正荣地产超额完成2020年度目标

时间：2021-06-02 11:22:38 阅读：194

3月26日，正荣地产（06158.HK）发布2020年财报，在特殊时期影响的情况下，正荣依然实现业绩的稳健增长，营收和净利润分别为361亿元和35.6亿元，同步比增幅分别为11%和15%。
　　得益于运营效率的提升和系列营销创新举措，正荣地产全年累计实现合约销售金额约1419亿元，超额完成既定年度销售目标1400亿元。
　　2021年，是正荣地产“三年高质量发展时期”的收官之年，其新的销售目标是不低于1500亿元。事实上，在规模持续提升的同时，正荣地产通过精准投资、精细化管理、降成本和提高产品力，不断提升盈利能力。
　　“我们不设具体的目标，按照公司自己的实力和步骤来走，保持适当的规模优势就可以了。正荣地产还是要坚持高质量发展，特别是长期主义。”在业绩会上，正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝说。
　　提升权益比
　　在规模增长取得接连突破后，正荣地产进入“高质量发展阶段”，提升权益比例也是其主要努力方向。
　　2020年，正荣地产实现合约销售1419亿元，完成年初制定的1400亿元销售目标，合约销售面积889.75万平方米，合约销售均价1.59万元/平方米。从城市能级分布看，一二线城市销售业绩占比89.5%。
　　若以区域划分，正荣地产2020年销售贡献主要集中在长三角和海峡西岸，业绩贡献占比分别为39%及33%，其次是中西部占比为16%，环渤海和珠三角业绩贡献占比分别为10%及2%。
　　与此同时，正荣地产权益销售比例已进一步提升至55%。执行董事兼常务副总裁李洋表示，从去年到今年开始，正荣陆续更加看重整体的权益销售规模，预计2021年正荣整体的权益销售额可达60%左右。
　　同样增长的还有土地储备权益比。2020年，正荣地产的土地储备权益占比由前一年的55%上升58%。而在新增土地中，权益占比约70%。
　　截至2020年末，正荣地产拥有项目216个，土储总货值约5000亿元，其中位于一二线城市的土储占比82%，长三角及海峡西岸总土储占比64%，为粮仓大本营，中西部土储占24%。
　　“在拿地的权益比和并表比上，这两年，我们的投资拿地比一直维持在百分之六七十的水平，接下来整个投资拿地中，权益比会维持在60%以上，并表比例会比权益比略高十几个百分点。”正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮说。
　　在当下国内房地产行业，土地两集中政策是一个不可回避的话题，南京等多个城市已率先公布集中供地计划。
　　“正荣地产已经进入了22城中的14个城市。虽然是集中供地，但对于集团化、全国化布局的公司来讲，拍地的影响并不会特别大。”在刘伟亮看来，（政策出台的）时间点比较考验公司的资金储备量。因为相对来说，集中供地保证金的覆盖度、资金运作能力需要更强一些。也会使每个城市的土地价格回归理性、回归到有一定的利润空间。
　　而对于项目合作，正荣地产仍持开放态度。据了解，去年正荣新增的40多宗地，有接近一半是合作项目。但这两年其合作策略也适当发生变化，一是尽量选择两家最多三家合作，保证项目操盘效率和效益；二是选择理念相近，打法思路比较一致的企业成为战略合作伙伴；三是加强了与区域平台型公司及当地有实力的企业财务投资者之间的合作，控制投资风险。
　　“转绿”的底气
　　“三道红线”无疑是今年房企业绩会的热门话题，是否“转绿”也成为衡量一家房企财务是否健康安全的重要指标。
　　财报显示，截至2020年末，正荣地产净负债率为64.7%，相比2019年大幅下降10.5个百分点；现金短债比为2.2；扣除合约负债的资产负债率为76.6%，预计在2021年底会控制在70%以内。
　　“我们现在三条线只有一条线稍微还碰红线，我觉得我们争取明年上半年基本上三条线将全面降为绿档。”在黄仙枝看来，中国房地产发展几十年，目前国家政策调控是为了更好地健康发展。房地产的城市化进程还有一定空间，2021年整个政策对市场，特别是对头部企业总体是利好的。
　　通过持续的以长债置换短债，加速销售回款，正荣地产把短债减少，增加现金，短债比从2017年底的183.2%大幅下降到2020年底的29.1%，目前在手现金足以覆盖短债，进一步减少公司流动性风险。
　　在房地产融资环境逐渐收紧的当下，正荣地产发债渠道有了新的突破，境内与境外融资占比为2∶1，期限较短的非标占比降至6%，传统银贷比重则增加到56%。
　　与此同时，正荣地产债务加权平均融资成本下降为6.5%。其中，境内公司债成本从7.5%下降至5.6%；境内美元债发行利率从两年前的13.3%大幅下降到7.3%，打破了行业指标；境外的银团成本则下降至不超过5%。
　　此外，正荣地产还发行了4笔境外绿色债券，绿债规模达到12.5亿美元，用于支持建造绿色项目。目前，正荣地产绝大部分新建项目至少符合一星的绿建标准，已有超过10个二星级以上的绿色建筑项目，认证面积超过150万平方米。评级方面，去年MSCI也将正荣地产的ESG评级上调至BB级。
　　值得一提的是，未来，正荣地产也将积极响应国家提出的碳中和号召，加大对绿色建筑项目的资源投放，目标每年增加7~10个绿色建筑。
　　“总体来看融资渠道比较顺畅。”据正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健介绍，今年一二月份把握了较好的窗口，正荣发行了约7亿美元债，提前偿还了一些以往较贵的美元债。国内方面，目前正在申请小公募，海外还有3.4亿美元债的额度，同时也在申请其他银行贷款。
　　“公司还有比较多的绿色资产支撑债券发行，目前希望优先改善总体评级，短期融资压力不大，总体要看整个市场的表现和窗口期。”陈伟健进一步说道。
　　明年目标1500亿
　　2020年，正荣地产全年累计实现合约销售金额约为1419亿元，超额完成1400亿元销售目标，这离不开其运营效率的提升和系列营销创新举措。
　　经营层面，正荣地产一方面坚持深耕优势区域、加强布局具有高增值空间的一二线城市，以此扩大业务规模，促使优质土储权益占比提升；另一方面通过涵盖设计端、工程成本端、运营端和客户管理端的全方位经营提效策略，提升经营效率。
　　具体而言，通过设计前置，加快方案批复率及提高项目复制率;在工程成本端，通过战略合作，有效降低采购平均成本；在运营端，建立三级贯通经营体检体系，完成经营分析平台及测算模型，实现供销回动态铺排上线；并通过优化客户管理，将客户综合满意度维持在90的高位。
　　此外，正荣地产加速推进产品标准化，缩短首开时间，销售效率大幅提升。相关数据显示，2020年，正荣地产项目平均首次开售周期和平均首次开售去化率维持在7个月和70%的高水平，这也促使其合同销售额稳居行业TOP20梯队。
　　亮眼的销售数据也离不开创新营销的支撑。2020年，正荣地产加速线上布局，通过“正荣置家”线上售楼小程序、京东正荣旗舰店、线上VR看房及购房以及线上直播等多元化数字营销活动。销量从5月起开始快速复苏，一定程度上将特殊时期带来的影响降至最低。
　　据管理层介绍，2021年，正荣地产可售资源预计在2500亿~2700亿元之间，预计的去化率达到60%左右。在这样的背景下，想要实现全年1500亿元的销售目标并没有太大的难度。
　　正荣地产方面表示，今年1~2月，正荣完成了既定的销售任务，3月的计划也基本能确保完成，预计二季度还有一波销售高峰。整体来说，2021年的销售比较乐观，上下半年的整体销售比重争取能做到各占一半。
　　

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