产业园区规划是一项系统性的工作，除了产业发展选择和细分行业定位，还要关注对市场形势、产品需求、资金平衡等方面的研究分析。华程天工基于大量的产业园区规划实践，总结了“园区概念主题化”“业态组合创新化”“项目设置落地化”“商业利益最大化”四个产业园区规划的操作要点。
 
 
通过四个角度对产业园区的规划进行分析
1. 基于区位优势
 
基于产业园区的区位优势，综合考虑园区在区域经济所扮演的角色，对园区进行概念包装。
 
2. 基于产业特色
 
根据产业园区比较鲜明的主导产业定位，为进一步突出园区的产业特色，从产业的视角对园区进行概念包装。
 
3. 基于园区功能
 
基于园区比较独特的功能定位，从园区功能的视角对园区进行概念包装。
 
4. 基于经典案例
 
利用国际知名的园区宣传自己，从而扩大自己的影响力是一种常用的园区概念包装的思路。
 
 
 
 
随着产业园区开发越来越精细化、专业化，业态定位成为开发策划的重要内容。
 
标准化厂房、产业综合体、企业孵化器、企业加速器、工业邻里中心、交易市场等都属于功能业态的具体表现形式，它们都有一个共同特点，就是在一定程度上可以进行模块化组织和标准化生产，具有一定的可复制性。
 
产业园区开发的业态选择需要考虑可行性，根据华程天工的研究，产业园区规划过程中的业态定位，大多要基于已有的业态单体进行组合创新。
 
高层办公、多层办公、独栋总部、标准厂房、商务酒店、商务会所、人才公寓、员工宿舍等业态单体如同一块块积木，业态组合创新的过程就是“搭积木”的过程。在具体的开发策划研究中可以根据以下几个维度思考园区的业态组合。
 
多维度思考园区业态
1. 参考企业需求
 
企业是产业园区的主要目标客户，不同类型的产业甚至不同类型的细分产业的企业对园区物业载体的需求会有很大差异;
 
 
2. 参考周边竞争
 
市场化的产业园区在研究目标客户需求的同时，也要掌握周边园区的业态风格，了解市场竞争情况，做到“知己知彼”。
 
产业园区业态既不能因有市场需求而盲目定位，也不能因有市场竞争而规避定位，它必须建立在综合了解市场供求的基础之上，选择具有平衡性、独特性的业态组合。
 
3. 参考规划控制
 
产业园区的开发，尤其是小产业园区的开发，大都是建立在已成型的土地利用规划、控制性详细规划或修建性详细规划的基础之上;
 
 
1. 有效的市场需求
 
需求决定供给，对于项目策划也不例外，一个具有可落地性的项目必然有有效的市场需求作为支撑。
 
这种需求可能来自于现在，也可能来自于未来;可能来自于园区内部，也可能来自于园区外部;可能来自于园区的企业，也可能来自于企业中的人;可能是生产性服务需求，也可能是生活性服务需求……
 
2. 明确的投资主体
 
项目建设必须有资金作保证，因此明确的投资主体是支撑项目落地的另一因素。
 
 
1. 合理设计盈利模式
 
现实中，产业园区开发商可以通过销售产品、出租物业、集成服务、资本运作等方式回收资金，也可以通过固定收益模式、利润分成模式、土地补偿模式、配套经营补偿模式等实现盈利，在开发策划实践中，可通过分析园区开发商的综合能力、战略目标、与政府关系等方面，合理设计盈利模式。
 
2. 科学评估资金投入
 
投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对产业园区开发的投资额(包括工程造价和流动资金)进行的估计，是正确评价园区投资合理性，分析投资效益，为园区开发决策提供依据的基础，也是园区开发策划的重要环节。
 
3. 准确评价财务收益
 
财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟开发园区的盈利能力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性。
 
财务评价是在确定的建设方案、投资方案和融资方案的基础上进行的财务专项分析。
 
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