私下交易的拆迁安置房买卖合同也有效

2007年，小张从小李手里买下胡岱的安置房结婚。由于政策原因，房子不能上市交易，没有办理房产证。因此，双方按照拆迁安置协议中房屋面积119.33平方米签订《房屋转让协议》，成交价格23万余元。小张一次性付清了房款。办理过户手续时，小李陪同小张并提供了相关证明，过户费用由小张承担。当天小张交房，小李交房。小张从那以后就一直用这个房子。

2017年，该房屋终于符合办理房产证的条件。但小李看到房产证上的面积是135.45平方米，拒绝配合小张过户。他觉得自己白白送人了10多平米，就让小张按照房子现在的市场价补面积差再转让房子。小张不同意补差价，认为自己是他买的整栋房子，而不是用单价乘以面积来计算房价，于是起诉小李。

滨湖法院认为，小李和小张签署的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当有效。小张已按合同支付了房款，实际入住并使用了该房屋。小李已取得涉案房屋的产权证，涉案房屋已符合办理产权转移登记手续的条件。因此，小张要求小李继续履行合同，配合其办理产权转移登记手续，应予支持。

关于小李要求小张按涉案房屋现行市场价支付面积差价的反诉，滨湖法院认为，首先，合同签订后，双方已按约定履行了合同。双方对如何确定房价有争议。虽然售房中介反映可能会根据当时的面积单价来确定房价，但所涉及的合同并没有明确规定定价标准。根据常识，房屋买卖双方应综合考虑房屋的位置、楼层、结构和面积等各种因素，协商确定房价。此外，双方签订合同时，尚未办理产权证，应可预见，最终产权登记核定面积可能与《房屋拆迁补偿安置协议书》所列面积不符，这在房屋拆迁补偿安置过程中也很常见。在这种情况下，双方签订合同，意味着交易将根据房屋的现状进行，即使未来面积有误差，双方也将接受此类缺陷付款；其次，在签订涉案合同时，双方并未就登记面积与约定面积不一致的相应处理措施达成一致。事后双方未就这种情况达成补充协议，实践中也没有相应的交易习惯；而且小李没有额外支付拆迁安置差价，也没有招致损失。综上，小李要求小张支付面积差价的反诉没有事实和法律依据，不予支持。

基于上述情况，滨湖法院裁定《房屋转让协议》合法有效；小李应在判决生效后十日内配合小张办理产权转移登记手续。

[法官的评论]

安置房私下交易的面积和单价按照房屋买卖合同的约定执行

由于政策原因，拆迁安置房在一定时间内不具备上市交易条件，但大量安置房私下买卖，会带来一个问题：当房产证面积与安置协议载明的面积不符时，买卖双方的利益如何平衡？