卖一房两厅，还是先卖后到？商品房遇到这些坑该如何维权？

在房屋买卖过程中，卖方经常有违约行为。主要有两种行为：一房先卖后到，一房卖几次。

一房先卖后到，是指商品房买卖合同订立后，出卖人将房屋抵押给第三人而未通知买受人。比如开发商与买受人签订商品房买卖合同后，为了获得更多的建设资金，可能会将房屋抵押给第三人(一般称为银行)，然后再办理房屋过户登记手续。此时财产既有抵押权又有债权，抵押权是担保物权，物权优于债权原则。如果开发商当时没有履行还贷义务，银行可以作为抵押权人，对该房产享有优先受偿权，而买受人可能同时拥有货币和房屋。

按号卖房，也称房屋多次出售，是指买卖双方签订房屋买卖合同后，在房屋过户前，出卖人将房屋再出售给另一人(第三人)的行为。出卖人出售一室两房的行为，通常是单方面解除合同，或者通过出售更多的房屋来获取资金甚至骗取钱财。

一房数卖中，房屋买合同均有效，房子属于谁？

《物权法》明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记后生效。卖方将同一套房子卖给多人，并签署多份《房屋买卖合同》。在房屋产权未登记的情况下，房屋所有权未发生变化，但签署的《房屋买卖合同》有效。

自2012年7月1日起实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定：

出卖人就同一共有动产订立多份买卖合同，且买卖合同有效时买受人要求实际履行合同的，下列情形分别处理：

(a)人民法院应当支持先收货的买方确认所有权已经转移的请求；

(2)未收到交付物并支付价款的买受人先请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

(3)人民法院应当支持未收到交付物并支付价款的买受人，以及依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的。

因此，在审理房屋买卖纠纷时，如果数份合同有效，要求买受人履行合同，一般应按以下顺序确定维权顺序：已经登记房屋所有权变更的，优先于未登记房屋所有权变更的；房屋所有权变更未登记的，按照房屋合法占有顺序、支付顺序、合同成立顺序确定权利保护顺序。另外，房屋买卖合同登记是一种行政手段，不具有物权变动的公示效力，不能对抗第三人，也不能主张优先履行。

但是，恶意登记的买受人的权利不能优先于合法占有该房屋的人。

销售合同的成立时间，应当结合主管机关的备案时间、合同约定的签订时间等证据确定。

买受人应当如何维权？

1.终止合同。由于先卖后到，一房多房，合同目的无法实现。此时，买卖双方均有解除房屋买卖合同的合法权利。

2.返还已付房价款、利息、赔偿损失。合同终止后，因履行合同支付给开发商的购房款及利息予以退还。有损失，也有赔偿损失，比如房价上涨造成的损失。

3.承担不超过已付房价两倍的赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，如果商品房买卖合同的目的不能

2.在合同中明确约定所购房屋的金额、面积、各期支付的房价款等。以免遗漏相关事项，届时将无法维护自己的权利。

3.房屋买卖签约后，可以提前登记，排除“一房多卖”的可能。