疫情加速了房地产行业的洗牌。人民法院公告网显示，截至2020年6月5日，今年房地产企业的破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家破产数量，与2019年同期相对持平。 部分行业排名较为靠前的房企，也因为资金链的问题，不得不以出售项目或股权的方式求生存，如福晟集团、泰禾集团、新湖中宝等。 相比较于处于漩涡中心的泰禾集团而言，激进闽企福晟集团造作的日子已然远去，而旭辉集团的处境，是否也是堪忧呢？ 近日，旭辉集团股份有限公司（以下简称“旭辉集团”）公告称，公司涉及重大诉讼，近日其收到上海市第一中级人民法院送达的传票（2020）沪0I民初87号及《民事起诉状》。

公告显示，原告为上海核威投资有限公司（以下简称“核威投资”），被告丰旭置业为旭辉集团子公司，丰旭置业与上海核威投资有限公司存在办公楼房屋买卖纠纷。旭辉称由于案件诉讼标的金额占比较小，未对公司经营、财务状况及偿债能力产生重大不利影响。

融资动作频繁

经营性现金流为负

融资成本逐渐上升

激进，是旭辉身上经久不散的烙印。 靠着大力举债极速扩张，旭辉集团于2017年跨入“千亿俱乐部”行列，次年实现1520亿元销售额，2019年再次突破2000亿，其近三年销售金额年均复合增长率为54%。随着规模的激进扩张，旭辉开始出现业绩增速放缓、毛利率下滑现象，经营性现金流也发出危险信号。 今年以来，旭辉的融资需求更为强烈，境内外融资颇多。 具体来看，今年旭辉集团境内新发行31.2亿公司债，融资成本在3.8%-4.5%；发行两笔9.5亿元一年期供应链ABS，票面利率为3.63%-3.8%；另外其还境外发行两笔合计5.67亿美元6%票息的优先票据。 据统计，目前旭辉集团存续债券12只，存续规模159.86亿元，债券集中兑付期主要集中在1-3年内。

图：旭辉存续债券期限分布

2017年以来，旭辉集团连续两年业绩高速增长，2019年其实现营业收入518.06亿元，同比增长39.25%；实现净利润68.47亿元，同比增长15.67%，可见其业绩增速明显放缓。

图：旭辉盈利能力

值得注意的是，旭辉集团在业绩快速增长的同时，其毛利率却有所下降，这说明其拿地成本较高以及销售均价增长乏力。

图：旭辉毛利率情况

业绩增速放缓、毛利率下滑，而旭辉集团的经营性现金流也发出危险信号。 2019年，由于支付土地款及工程金额较大，旭辉集团经营性现金流由净流入转为净流出，净额为-46.79亿元，经营获现能力出现下滑。

图：旭辉经营性现金流情况

此外，旭辉集团的融资成本也在上升，2019年其整体融资成本为6%，同比上升20个基点。但，总的来说，凭借与银企的友好关系，旭辉的融资能力仍具备优势，融资成本仍处于行业较低水平。

从债务结构来看，旭辉一年内到期的短债占比仅为20%，现金短债比2.7，债务结构合理，偿债能力无需担忧。5月，旭辉已全部赎回于2020年5月到期的3亿美元6.375%的优先票据。在保证充足的流动性及现金储备前提下，维持健康的资产负债情况。

“没有地就没有地位”

从不参与土储竞赛到激进拿地

但坚持理性参拍，谨慎出价，不拿地王

旭辉的地产老将陈东彪曾有一句令人印象颇深的话：“没有地就没有地位”！ 这句听起来“激进”的话语，其实就是旭辉集团拿地态度的真实写照。 尽管在2016年8月的年中业绩会上，旭辉董事长林中更是明确表示：“旭辉将以利润优先，不会去加杠杆买地，也不会参与规模和土储的竞赛。” 然而，话音才刚落，旭辉转身就加入了拿地大军，开启激进模式。彼时，地产调控已经逐渐收紧。 据统计，当年的旭辉在土地一级市场拿地36宗，同比增长近2倍；拿地总金额和总建筑面积分别达到457.5亿元和537.73万平方米，三项数据均位列闽系房企之首。 2017和2018年，旭辉集团分别耗资452亿和411亿元，拿下78个和93个土地项目权益，新增土地面积1320万平方米和1240万平方米。

2016-2019年，旭辉的土地储备分别为1750万平米、3100万平米、4120万平米、5070万平米。 涨势之猛，令人咋舌。 2019年8月，林中在接受采访时曾公开表示称：“上半年多买了一些地，所以下半年不会有太大的买地投入，甚至不买地也没问题。” 评级机构惠誉数据显示，2019年，旭辉花费在购置土地上的费用占企业总现金收入的57%，达到570亿。2018年，这一占比更高，为68%。

据估计，到2019年底，旭辉的可售部分土储约为2050万平方米，相当于不到三年的销售额。在前二十房企中这个数据确实不够看的。如此看来，旭辉的加速拿地动作也就可以理解了。说白了，旭辉急了。 疯狂拿地导致旭辉集团负债迅速攀升，财务杠杆水平曾一度接近80%。 截至2019年年末，旭辉集团的总负债已超2000亿，其总资产2682.49亿元，净资产636.49亿元，资产负债率76.27%，净负债率19.25%。 但，其实一直以来，旭辉的土地投资都强调“以收定支，严控负债”的策略。对所关注的土地进行100%的探勘，并经过战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗、经营漏斗四层模型的筛选，做到理性参拍，谨慎出价，坚决“不拿地王”，同时严控负债率，不放财务杠杆。提升投资的准确性，降低经营风险，为后续盈利的释放奠定基础。这样的标准始终没有改变。 2020年前四月拿地16幅，总建面277万平，总地价161亿，权益地价142亿。2019年前四月拿地23幅，总建面618万平（含太原252万平），总地价287亿，权益地价179亿。今年较去年同期土地支出有所下降。体现了旭辉以收定支，严控负债的策略。2020年前4月拿地平均销投比2.6，溢价率12.8%，土地价格合理。 结语： 在今年的业绩会上，公司旭辉宣布了2020年2300亿的销售额，较19年实现15%的增长率的目标。 随着近期疫情防控态势向好和推盘节奏逐步恢复，旭辉对于今年目标的实现很有信心。五一黄金周期间，已经实现销售同比翻倍。 此外，旭辉也在加进推进组织变革区域深耕，以提高项目的整合、运营效率。总体来说，一切想好发展，未来可期！ 地金网是中国房地产金融打造的专业投融平台