地金网丨改善和刚需的价差逐渐缩小，买房门槛筑得更高了。

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杭州的洼地基本消失了。 2016年，G20峰会召开的时候，杭州只是主城区涨价，许多郊区板块纹丝未动。那时的杭州，均价1万以下的板块还有很多。到了2017年，郊区开始补涨，均价1万以下的板块开始陆续消失。 2018-2019年，限价的陆续出台，彻底地锚定了各个板块的价格基准线。楼市有个不成文的规定，也就是每年限价涨幅上限5%，而这5%，基本也用在了刚需板块上。所以，像奥体、申花、钱江新城、滨江、城东新城等改善板块，价格已经很久没有浮动了。二手房的价格却在一手房供应不足的情况下不断提升。这导致的结果也就是，倒挂进一步拉开，改善房源更是“一房难求”。

残酷的现实，永远需要刚需来面对。一旦改善板块供不应求，买不到改善的客户，只好退而求其次，去和刚需抢房子。

崇贤，年前的价格是2.13万/㎡，如今已到了2.3万/㎡；

勾庄，抛开幸福里，其他项目去年的售价是2.9万/㎡，今年就变成了3.05万/㎡；

东湖新城，旧拿地的价格是2.08万/㎡，而最新的限价已到了2.2万/㎡。

临安、富阳、塘栖、浦阳镇等板块，基本也都是按照这个思路在推地。看出来了吗？刚需板块倒挂存在于——新旧土地之间。 也就是说，在洼地消失的同时，杭州房价整体门槛开始提高。如今，一直不被看好的闲林、老余杭、临平，都出现了明显的上升行情，特别是二手房市场，表现更为直接。

再来看看2021年杭州首场土拍。 12月4日，杭州主城区挂牌7宗地块。其中，笕桥、运河新城、浦沿板块三宗涉宅地块成为新年首发，将于2021年1月5日正式出让。 值得注意的是，三宗主城区地块的新房限价丝毫未变。 以下是三宗地块挂牌详情：

江干区笕桥单元商住地块，为四号线明笕新路站上盖地块，地块出让面积50977㎡，容积率3，建筑面积152931㎡。地块起价174219万元，起始楼面价11392元/㎡，上限价格226219万元，上限楼面价14792元/㎡。地块条件：不少于4589㎡地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房。商业商务建筑面积不少于80000㎡（占比约52%，需自持40年），应集中设置在地块的西北角，沿明石路需设置商业裙房。限价条件：本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于36800元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于40480元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/㎡。 未来精装限价为40800元/㎡，从2018年开始至今，笕桥板块新房都是这一限价。 拱墅区运河新城单元宅地，地块出让面积54462㎡，容积率2.6，建筑面积141601.2㎡。地块起价313024万元，起始楼面价22106元/㎡，上限价格406024万元，上限楼面价28674元/㎡。限价条件：本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于37400元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/㎡。 未来精装限价为38000元/㎡，自2019年起至今未涨。 滨江区浦乐单元宅地，地块出让面积78195㎡，容积率2.2，建筑面积172029㎡。地块起价337728万元，起始楼面价19632元/㎡，上限价格438728万元，上限楼面价25503元/㎡。地块条件：不少于17202.9㎡地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房。限价条件：本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于37400元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/㎡。意味着，未来精装限价为38000元/㎡。

不难看出，杭州改善板块和刚需板块的价差正在快速缩小。 目前杭州的高层最高限价出现在南星桥、望江新城和江河汇，均为7万/㎡左右，只是改善分水岭4万/㎡的约1.75倍，是中环线2万/㎡的杭州城区门槛价的3.5倍。也就说，买杭州最贵的房子的客户，和买最低价格的客户，只隔了区区2.5倍。然而，他们之间的收入差距只有2.5倍吗？富人买房追倒挂，是省钱；刚需买房靠预期，是追涨。市场残酷的真相就是：杭州在给富人省钱，却在不断让刚需掏更多的钱。 洼地消失，意味着选择机会越来越少；而整体门槛抬高，则意味着刚需进入杭州，需要花更多的钱。所以，对于刚需客户来说，一旦有洼地，务必要快速抓住。 地金网http://www.edijin.com