好的商业地产​项目总是相似的，而坏的项目有其自身的原因|【上】 经营困难。这是每位商业从业人员在经历之后的由衷的叹息。尤其是在当今的市场竞争环境中，做生意要困难得多。 这种困难不是由于工作节奏快和工作压力大，而是业务运作过程的复杂性和各个环节的不可控制性。它不会像住宅房地产那样以房地产销售为唯一目标，并且所有工作都将重点放在房地产的建设和销售上，而商业房地产则是一个复杂而长期的系统工程。不仅要考虑建筑风格，商业定位，分区布局和流程设计，而且还要考虑人群的特征，客户的喜好和市场条件。此外，必须时刻注意业务指标的实现，商户管理，投资调整，业务促进等，并要了解市场趋势，行业趋势等。这是一系列复杂的操作，并且任何链接都不能考虑。结果，该项目无法适应市场，成为我们所说的不良项目或困难广场。 最近，我还参观并检查了全国代表性的商业项目。有好有坏。面对相似的市场环境和行业背景，整体表现仍然有很大差异。好的项目总是相似但很差。这些项目有其自己的原因。 接下来，我还将探讨这些项目在不同市场中表现的根本原因。我们需要询问今天进入商业房地产是否明智的举动，以及您是否已准备好面对这种市场环境来应对这一挑战。首先，第一个问题是，有什么好的项目做得对，才能使他们应对当今的市场环境和竞争？ 1.找到适合您的业务模型和基础逻辑，并可以确保团队沿此路径实施它。这是所有正在从事或正在从事商业房地产活动的人都必须清楚考虑的问题。 尽管我们在市场上看到了许多商业房地产开发商，但表面上的差异并不大，但业务运营模式仍然存在较大差异。 如果我们分析经常与之比较的万达，凯德置地和华润，您会发现区别，这基本上就是我们之前经常说的： 万达在房地产领域，凯德集团在金融领域，华润集团在商业领域。 万达的商业模式得到房地产的支持，并迅速进行销售，筹集，租赁，复制，并利用商业作为房地产的筹码，以确保以较低的价格平稳地收购土地并实现房地产的快速销售。因此，我们不应抱怨万达广场都一样。没什么新鲜的，因为像万达这样的商业模式需要快速移动，快速移动，高周转和快速撤出资金（如住宅房地产），才能实现集团的持续增长和发展以及稳定的利润回报。这也是中国大多数商业房地产开发商目前的经营状况。模式。 如今，在房地产的下降趋势下，万达还开始了新一轮的转型，从房地产到服务业，从重资产到轻资产，并通过向一些项目出口商业运营和管理获得商业收入，但是目前，房地产仍然是万达最大的资产。 嘉德置地的模式与万达完全不同。作为新加坡公司的投资业务模式，嘉德置地在大多数项目中的房地产销售均无投资回报。从本质上讲，基金投资要求基金投资者获得稳定的投资收益，因此，它更侧重于购物中心。营业收入可确保购物中心具有独立的盈利水平，从而确保该项目的长期资产增值。 2018年初，嘉德置地以83.65亿元人民币的价格向SCPG出售了在中国的20个项目，这也显示了其商业模式。华润集团的业务以集团的国有企业为背景。尽管它也依靠出售房地产来获得投资收益，但它并没有进行很多项目，而是追求精确度。因此，华润商业追求商业经验的质量，并在整体上树立自己的形象。商业房地产领域的基准形象以及集团整体形象和品牌价值的提升是长期的追求。除了上述业务模型和逻辑外，万科和融创等许多住宅房地产开发商也开始建立以社区为基础的商业项目，利用现有的住宅项目作为资源优势进行商业转型和布局，以完成销售住宅房地产的发展随后，将通过业务实现战略布局和稳定收入。 还有大商集团，银泰商业等传统百货公司，是从传统百货公司改造而来，对传统商业项目进行精细化经营，不断寻求商业转型升级。 另一个例子是秦城里购物中心，阿里开始使用线下商店作为未来业务战略布局的入口。 目前，中国商业领域仍然存在着许多不同的商业模式，包括许多从事房地产开发的中小型本地开发商，因为他们在收购土地时需要支持某些商业项目，或者传统的本地零售公司需要转型升级。他们的业务进入业务之前。在房地产领域，我经常进入深海之门，但我从来不想理解为什么商业房地产，要从事什么样的商业项目以及该商业项目的长期发展目标是什么？保持。问题是他们找不到自己的商业模式，找不到利润点，无法计算投资回报率，无法制定财务目标，也不知道项目是否应出售或自给自足。即使在持续亏损的情况下，是否还有坚持不懈的感觉？这导致了一系列后来的问题的出现。不论企业是否售罄，自有企业都不愿将精力投入到运营中，这成为房地产出售后的负担。这是当今商业房地产中的常见问题。如何找到适合其长期发展的商业模式，需要所有商业房地产开发商慎重考虑。只有从战略角度了解这个问题，他们才能进入健康发展阶段。 2.找到了该商业项目专有的市场定位，并进行了商业活动，成为了该项目在市场上的独特个性。 过去，在快速的市场布局阶段，商业房地产项目被定位为大型购物中心。可以包括餐饮，娱乐，休闲，购物等，以取悦市场。与传统的超市和百货商店相比，它们可以带来不同的业务体验，但是当市场上出现大量类似的项目时，相同的商业定位，相似的购物环境和相同的品牌导致市场上所有项目在同类竞争的泥潭中，尤其是当您的地理位置，购物经验等存在时，如果存在差距和不足，如何在该地区或地区脱颖而出成为每个商业项目必须考虑的问题。您的项目有什么特点？ 核心竞争力是什么？ 这种定位必须与其他项目区分开来，这确实是您的优势，并且可以在现场实施。同时，定位并不是要告诉消费者我们的定位是什么，而是要使这种定位成为每位员工和客户都能真正感受到的项目的独特魅力。 例如，如果一个项目被定位为销售点，那么著名产品必须有折扣，并且该折扣必须比其他周围项目具有明显的价格优势； 如果项目定位为年轻人的时尚街，则必须深入挖掘年轻人和时尚元素，考虑年轻人的喜好和他们的实际需求，并在业务格式和场景方面满足他们的需求。 因此，清晰，独特，可实现的长期项目定位是商业项目成功的第二个关键要素。 关于定位，这里不再赘述。我将在下一节中专门介绍商业项目的定位。 3.具有良好的业务运作能力和方法，可以坚持不断创新，不断满足不断变化的消费者需求。 根据市场和自我分析，初步战略规划和项目定位已经完成。项目成功或失败的真正测试是操作员的能力。我们可以看到，许多项目在该地区和市场上并没有太多的自然缺陷，但是却无法赢得市场和客户的青睐。归根结底，这仍然是运营商的问题。对于本地商业房地产开发商完成的项目而言，这一点尤其明显，因为集团业务集团经过多年的商业运营已总结出自己的一套产品。只要在此方向上实施每个项目，就应具有运营经验和方法论。 但是，对于一些本地化的商业房地产项目以及刚刚进入商业领域的项目，一切都在探索。如果没有成熟的流程系统的支持，他们通常会从大型商业团体中挖人，并希望通过复制大型团体的经验来避免走弯路，但常常会遇到另一个问题。根据项目的独特状态来分析和制定计划是不可能的。完全复制只会带来画老虎，而不带来反狗，并且无法安顿下来。将其摘要为自己的业务运营方法。未来，商业竞争最终将是商人的竞争。它们保证了商业项目可以在瞬息万变的商业环境中适应市场需求。当商业房地产回归商业本质时，广泛的扩张开始成为精细的运营，运营能力将决定每项业务的未来。在接下来的章节中，我还将详细分析与商业房地产各个专业和部门相关的思维的升级和转变。以上是商业项目的三个最重要的方面。此外，成为好生意的其他原因很多，但是任何商业项目都需要专业化和多功能化，至少一个是这样。优势在周边市场中是独一无二的，与商业运作有关的其他方面不能拥有自己的优势。明显的缺点。所有方面都需要确保整体声音的运行和平衡。从这一点来看，所有好的商业项目都是相似的。 迈特明星商业地产合作：1_5_8_0_1_0_3_5_3_1_2 迈特明星商业地产现有项目：亚马逊跨境电商全球运营平台、新加坡环球中心、直播电商孵化产业基地、中新国际学校教育产业基地、”等四大运营落地商业地产项目 关注我们 赞呗科技（赞呗（重庆）网络科技有限公司）